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  近期,上市公司业绩预告集中披露。Wind数据显示,截至7月20日,已披露2022年半年报业绩预告的Wind房地产开发企业合计66家,其中业绩预亏41家(首亏19家,续亏22家),预减22家,预增3家,地产开发类企业中业绩下滑、亏损企业成了大多数。

  7月15日,首开股份(600376.SH)发布2022年中期业绩预告,1-6月公司实现签约面积144.47万平方米,签约金额434.86亿元。参考年初销售计划,截至6月,公司签约面积及签约金额分别完成年度计划的38%和40%。

  此外,首开股份在日前进行了2021年年度派息分红,每10股派现1元,共派发现金红利2.58亿元。公司2021年分红率高达37.26%,在全国房企“千亿俱乐部”中高居Top 5,甚至超过多数银行、券商等A股传统“分红大户”。纵观公司历史,自2001年上市以来,公司已累计实施现金分红18次,平均分红率为33.89%。

  房地产业下行之时,首开股份依然信心满满,持续保持稳健经营发展态势,这究竟是为何?

  京城传奇开发商

  首开几乎见证了改革开放以来整座北京城的变迁。

  上世纪70年代,首开“前三门住宅工程”打破了北京无高楼的历史;80年代,首开建设开发全国第一批商品房小区——方庄住宅区,成为我国居民迈出福利房、走进商品房的历史标志;2000年的北京房展会上,回龙观文化居住区作为北京市最大经济适用房项目成为全场的焦点,解决了25万中低收入人口的住房问题。

  从2008年夏奥会国家体育馆到2022年冬奥会国家速滑馆,首开参与了多个奥运项目的开发建设,成为北京这座“双奥之城”的“双奥开发商”。本届北京冬奥会中,首开集团下属亿方物业公司承担国家速滑馆12万平方米的服务保障工作;首华物业公司承担奥林匹克塔的物业服务和讲解工作;首开参投组建的北智建负责为北京冬奥村、国家速滑馆、冬奥会开闭幕式场馆提供智能建筑集成及赛事科技保障服务;首开丽亭华苑酒店作为“北京2022年冬奥会官方接待饭店”,在冬奥会期间承担接待中外媒体记者入住的任务。

  作为首开集团旗下的核心地产开发品牌,首开股份美誉满载。2021年,公司荣获2021年度沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”、“投资价值TOP10”、“上市公司治理TOP10”、“ESG发展优秀企业”等多项荣誉。今年4月,公司获颁“2022房地产卓越企业表现”以及“2022房地产企业北京综合实力卓越表现”奖项。

  销售表现领先同行

  2021年,各大房企都面临着不小的销售压力,首开股份却罕见逆势增长。年报数据显示,2021年1-12月份,公司共实现签约面积392.65万平方米,同比增长2.91%;签约金额1149.07亿元,同比增长6.94%。同时,公司全年还回款1194亿元,同比增长21.33%,回款率超过100%,签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。在强销售回款的支撑下,公司还录得经营性现金流净额净额74亿元,同比增长22%。

  到了2022年,首开股份虽然同样逃不开销售额回调的大趋势,回调幅度却远远小于同行。

  据克而瑞地产研究中心发布的《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据显示, 2022年1-6月全国Top 100房企全口径销售金额为34706亿元,同比下降50.7%。保利、中海外、华润等业界领头羊分别交出销售成绩单-26%、-33%、

  -23%,已是业内居前的销售表现。

  首开股份今年1-6 月签约面积的同比降幅为30.03%,签约金额的同比降幅为34.37%。对比行业几近“腰斩”的销售额,以及个别同行60%甚至70%的下降幅度,首开股份向市场和投资人交出了一份更为优秀的答卷。

  根据公司中期业绩预告,经财务部门初步测算,公司预计上半年业绩出现首亏。

  “公司预计中期业绩出现亏损的原因主要有两个方面,一是上半年疫情反复,导致竣工结算规模下滑;二是大家都知道的,前几年市场土地比较贵,后期销售又受到限购、限售、限价、限贷等政策影响,导致结算毛利率有一定下滑。”首开股份相关人士表示。

  上述相关人士表示,“当下这个市场,最重要的就是现金流安全,只有现金流安全,公司才能在这个大周期里稳定住,安全性是企业可以持续发展的前提。目前公司的在手资金储备充足,融资渠道畅通,生产经营活动稳定、正常,开发项目已全面复工复产,当前无因疫情、资金等原因造成停工的现象。2022年下半年及未来,公司将全力克服因疫情反复等原因造成的竣工、交房影响,继续保障未来生产经营活动顺利进行及各项到期债务按时偿付。”

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  聚焦核心优质项目

  面对行业下行压力,首开股份也开始主动调整经营策略,减少拿地规模,聚焦少量精品优质项目。

  土地方面,公司今年6月以40亿元拿下北京朝阳区崔各庄奶西村319、320地块,溢价率仅有1.52%。成交楼面价约4.4万元/平方米,住宅销售指导价8.5万元/平方米。

  分析指出,随着出险房企增加,大多企业的首要任务也从以往的规模扩张变为回笼资金,因此公开市场的土拍竞争大幅减弱,低溢价甚至底价拿地成为了主流,首开股份从去年开始抓住此“窗口期”,新获项目权益及毛利率都得到了改善。

  值得注意的是,公司的端礼著项目还成为北京市2022年来的“现象级”红盘。该项目于近期开盘,共成交292套,创下了区域内49.54亿元的成交记录。项目去化率达72%,其中180平方米户型去化76%,150平方米户型去化70%,130平方米户型去化74%。作为均价超过11万元/平方米的内城高端商品房项目,端礼著的热销,一方面表明首开股份站稳了北京的高端住宅产品市场,另一方面也用最具说服力的市场销售逻辑,验证了“首开股份”品牌含金量。

  探索多元化经营

  深耕北京市场多年,首开股份积累了大量优质的经营性资产。多元化的业务布局成为了公司近年来保持业绩稳定的“杀手锏”。

  物管方面,公司积极探索长租公寓、写字楼等新业态,推进疫情常态化下物业经营管理。2021年,公司房山熙悦天街商业综合体开业当天招商率、开业率均达100%。绵阳喜来登酒店开业火爆超预期,获中国“年度最佳会议度假酒店”、“最佳人气酒店”等多项荣誉。“首开·乐尚”长租公寓品牌正式形成并落地,大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议,845套公寓实现开业满租。

  截至2021年末,公司物业租赁面积82万平方米,物业管理面积15.3万平方米,共实现酒店、物业及出租经营等收入7.06亿元。毛利率高达59.37%,是开发业务的两倍以上。

  此外,首开股份还坚持着自身“城市复兴官”的战略定位。以“城市复兴”为指引,秉承“践行责任,构筑美好”的品牌理念,大力参与首都棚户区改造、老旧小区改造更新、旧城保护复兴和保障房建设等政策性工程。

  融资渠道一路畅通

  6月13日,首开股份发行2022年第三期公司债券,利率仅为3.40%,再次刷新了2021年以来的公司债利率下限。2022年至今,公司共发行9期中期票据和公司债,利率最高不超过3.85%。

  克而瑞数据显示,2022上半年100家典型房企的新增债券类融资成本为4.31%,其中民营房企发债的平均利率甚至超过6%。

  在投资者信心大减、房企频频出现债务展期甚或违约之时,首开仿佛一股清流,在融资市场上一路畅行无阻。今年6月,联合资信继续维持首开公司主体长期信用等级为AAA级,评级展望为稳定。自2月开始至7月份,首开股份就多次宣布发行2022年度中期票据,累计发行共6期,计划发行规模上限达122.5亿元,发行期限3+2年。60亿元2022年面向专业投资者公开发行公司债券也正式注册生效,随着该笔债券发行获得交易所审批,也实现了公司借新还旧额度的突破。

  除上市平台保持畅通的融资渠道之外,首开股份旗下项目公司的融资能力则能更直观反映其经营稳健的特点。据披露,2月中旬,首开股份旗下位于南通、海门、广州的三家子公司,分别获得银行提供的开发贷款5.8亿元、10亿元、3.7亿元,且期限均为3年;3月份,佛山、南京子公司获得银行6亿元、4.5亿元开发贷款,期限3年。

  一位业内人士表示,当前环境下能依然保持融资渠道的畅通,是企业信用度及优秀资质的体现。他认为,目前资本市场对于房企的信心仍然非常不足,只有具备优质还款能力的企业才能获得融资额度。

  2021年年度报告显示,截至2021年12月31日,首开股份的授信额度约达1600亿元,整体平均融资成本仅为4.85%。

  “房地产行业的投资逻辑正从‘旧三高’向‘新三高’切换,即由‘高负债、高杠杆、高周转’转向‘高能级、高信用、高品质’。”天风证券研究报告指出,未来具有更优秀信用资质及资源储备的央国企和头部房企更有望率先复苏。

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